Загрузка...

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Социально – экономическое положение России

Основные социально-экономические показатели Российской Федерации в 2023г.

В период с 2022 по 2023 год экономика России показала гораздо большую устойчивость, чем изначально предполагали эксперты. К концу 2023 года ВВП нашей страны превысил уровень 2021 года.

Согласно последним данным Росстата падение ВВП в 2022 году составило 1,2%. При этом, по предварительным оценкам Минэкономразвития, рост ВВП в 2023 году составил 3,5%. Ожидается, что в 2024 году рост ВВП будет слабее в сравнении с 2023 годом, когда экономика активно восстанавливалась. По прогнозу Минэкономразвития, в 2024 году рост российской экономики в базовом варианте составит 2,3%, а в консервативном — 1,4%.

Динамика ВВП

Согласно последним данным Росстата падение ВВП в 2022 году составило 1,2%. При этом, по предварительным оценкам Минэкономразвития, рост ВВП в 2023 году составил 3,5%. Ожидается, что в 2024 году рост ВВП будет слабее в сравнении с 2023 годом, когда экономика активно восстанавливалась. По прогнозу Минэкономразвития, в 2024 году рост российской экономики в базовом варианте составит 2,3%, а в консервативном — 1,4%.

По оценке Минфина, дефицит федерального бюджета в 2023 году составил 3,24 трлн рублей, или 1,9% ВВП, и незначительно превысил плановый показатель в 2,93 трлн рублей. Нефтегазовые доходы в 2023 году упали на 23,9%, или 2,76 трлн рублей, по сравнению с 2022 годом, однако падение было компенсировано ростом ненефтегазовых доходов на 25%, или 4,06 трлн рублей.

Динамика внешнего долга

За первое полугодие 2023 года внешний долг России снизился на 11,6%, а показатель внешнего долга к ВВП сократился до 15%. По итогам 2023 года внешний долг к ВВП мог снизиться ниже 15% — минимальное значение за последние 20 лет.

Положительную динамику показало промышленное производство. В период с января по ноябрь 2023 года оно увеличилось на 3,6% относительно аналогичного периода 2022 года. При этом выпуск в обрабатывающей промышленности увеличился на 7,5%. Наибольшие темпы роста в обрабатывающей промышленности показали:

• Машиностроительный комплекс — +23,3%
• Химический комплекс — +6,2%
• Металлургический комплекс — +9,5%

Вместе они обеспечивают около 89% совокупного роста выпуска обрабатывающих производств. Драйверами роста обрабатывающей промышленности в 2023 году послужили активное импортозамещение и увеличение гособоронзаказа. В свою очередь, проведение импортозамещения, увеличение ГОЗ, рост численности вооруженных сил и демографические тенденции в части старения населения привели к дефициту рабочей силы.

Уровень безработицы

Уровень безработицы в России в ноябре 2023 года снизился до минимального значения за весь период наблюдения с 1991 года и составил 2,9%. Вероятно, что в 2024 году дефицит рабочей силы сохранится. Это может стать препятствием для быстрого роста и промышленного производства. Также кадровый дефицит несет в себе дополнительные инфляционные риски: из-за борьбы предприятий за работников растут заработные платы, которые опережают рост производительности труда.

Спрос на труд

Спрос на труд (численность занятых работников и свободных вакансий) в первом полугодии 2023 г. значительно увеличился, а уровень безработицы опустился до исторического минимума

Согласно оперативному опросу Банка России, в августе 60% предприятий сообщили о нехватке персонала, в большей степени – квалифицированных специалистов. Наибольшая доля предприятий, испытывающих дефицит кадров, наблюдалась в обрабатывающих производствах, особенно в машиностроении и химической промышленности. По данным опросов, загрузка рабочей силы в промышленности в целом в июне достигла максимума за всю историю наблюдений.

По информации предприятий, основными причинами роста спроса на труд являлись расширение производства на предприятиях на фоне ухода с рынка иностранных компаний и рост госзаказа. Так, значительно вырос спрос на труд со стороны импортозамещающих производств, стремящихся занять рыночные ниши после ухода из страны большого числа иностранных фирм

В 2023 г. наблюдалось увеличение спроса на труд, особенно сильное в отдельных отраслях обрабатывающей промышленности. При этом прирост численности рабочей силы был менее значительным, чем рост потребности предприятий в работниках, в результате нехватка работников возросла. В условиях усиления конкуренции за кадры наблюдается опережающий рост зарплат в отдельных отраслях (машиностроение, химическая промышленность). Дальнейшее усиление дефицита кадров и сохранение ограничений со стороны предложения труда будут оказывать значимое проинфляционное влияние.

Денежная масса и инфляция

По итогам 2023 года рост денежной массы М2 составит ориентировочно 20% к уровню 2022 года. Прирост денежной массы в основном обусловлен увеличением кредитования населения, финансовых и нефинансовых организаций.

Уровень инфляции в 2023 году увеличился до 7,42%. Основными факторами роста инфляции стали:

• Рост потребительского спроса, который стимулируется увеличением кредитования
• Изменения цепочек поставок на фоне усиления санкционного давления
• перенос роста затрат поставщиков на конечных потребителей

В свою очередь, рост инфляции привел к ужесточению денежно-кредитной политики Банка России и повышению ключевой ставки во втором полугодии 2023 года с 7,5% до 16%. Смягчить денежно-кредитную политику регулятор будет готов после образования устойчивой тенденции к снижению инфляции.

Динамика курса доллара США

Ужесточение денежно-кредитной политики (ДКП) не только оказывает влияние на снижение инфляции, но и стабилизирует курс рубля. В октябре 2023 года официальный курс доллара США доходил до 101,36 рубля. Однако увеличение ключевой ставки и подписание в октябре указа президента об обязательной продаже экспортерами валютной выручки — привели к снижению курса доллара США к концу года до 89,69 рубля.

На фоне роста российской экономики и денежной массы в 2023 году вырос и фондовый рынок:

• Индекс Мосбиржи — +43,6%
• Индекс РТС — +12%

В связи с ростом ключевой ставки стоимость чистых активов фондов денежного рынка выросла в 15 раз за 2023 год и превысила 200 млрд рублей.

Источник: https://gazprombank.investments/blog/economics/russian-economy-2023/; https://cbr.ru/Collection/Collection/File/46309/report_01092023.pdf

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130) недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:

• рынок жилья;
• рынок коммерческой недвижимости;
• рынок земельных участков.

В соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости все объекты недвижимости можно отнести к какому-либо сегменту рынка. Ниже приведена типовая сегментация объектов недвижимости:

• Рынок земельных участков;
• под дачное и садово-огородное использование;
• под жилую застройку;
• коммерческого и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны идр.;
• сельскохозяйственного назначения.

Рынок жилья - жилые здания и помещения:

• многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах ит.п.;
• индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа – домовладения и дома нового типа – коттеджи, таунхаусы.

Коммерческая и промышленная недвижимость:

• офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
• объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
• заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения
• мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;
• паркинги, гаражи;
• склады, складские помещения;

Недвижимость социально-культурного назначения:

• здания правительственных и административных учреждений;
• культурно-оздоровительные, образовательные, объекты физической культуры и спорта;
• религиозные объекты.

На основании вышесказанного оцениваемый объект относится к земельным участкам и может позиционироваться в данном сегменте рынка.

Анализ рынка земельных участков в России

Предложения по земельным участкам

Увеличение доли индивидуальных домов в структуре жилищного строительства в целом по стране привело в третьем квартале 2023 года к росту стоимости участков на 9% год к году, до 55 тыс. руб. за сотку в 33 крупных регионах России. Дороже всего земля продается в Краснодарском крае, но самый выраженный рост цен фиксируют в Дагестане. Стоимость участков в Крыму и части областей, граничащих с Украиной, пока остается стабильной.

Значительнее всего земли подорожала в Саратовской (+18%, до 65 тыс. рублей), Волгоградской (+11%, до 50 тыс. рублей) и Ульяновской областях (+10%, до 40 тыс. рублей). В 14 регионах цены на участки не изменились, а в пяти регионах — снизились: Кировской (-7%, до 14 тыс. рублей за сотку), Московской (-2%, до 106 тыс. рублей), Воронежской областях (-1%, до 41 тыс. рублей), а также в Башкортостане (-1%, до 54 тыс. рублей) и Ярославской области (-0,3%, до 26 тыс. рублей).

При этом самая дорогая земля экспонируется в Краснодарском крае (200 тыс. рублей за сотку), Дагестане (192 тыс. рублей), Ростовской области (187,5 тыс. рублей) и Крыму (178 тыс. рублей).

Спрос на земельные участки

Интерес к покупке земельных участков в среднем не изменился — землю под ИЖС искали на 3% чаще, под промышленные объекты — на 4%, а интерес к участкам сельхозназначения сократился на 6%. Предложение за квартал в целом уменьшилось на 6%.

В сегменте аренды земельных участков спрос сократился на 20%, преимущественно из-за сезонности. Интерес к аренде участков сельхозназначения снизился на 51%. Цена аренды за сотку за три месяца уменьшилась на 19% по той же причине.

Торги по земельным участкам

Общее количество проведенных торгов по всей России за 2023 год составило: 99 481, общей суммой на 38,09 млрд.руб. Из них:

1. 66.27% не состоялись (без возможности заключить договор) на сумму 25,24 млрд.руб., т.к. не было заявителей,
2. 3.29% не состоялись (с возможностью заключить договор, как единственному участнику аукциона) на сумму 1,25 млрд.руб.
3. 22 923 -количество состоявшихся торгов, или 23.04% от общего количества торгов по всем статусам.

Источник информации: https://stroygaz.ru/news/construction/v-rossii-podorozhala-pokupka-zemelnykh-uchastkov/; https://dzen.ru/a/ZdNlszWs1kpw9-QL; https://www.kommersant.ru/doc/6295834

Средняя цена участков под ИЖС в регионах России в 2023 году

Регион	Средняя цена в период 01.01.2022 - 01.01.2023, рублей	Средняя цена в период 01.01.2023 - 01.01.2024, рублей	Изменение цены за год
Адыгея	3164.49 р. за кв.м (15528 шт.)	3318.65 р. за кв.м (13830 шт.)	4.87%
Алтайский край	1064.86 р. за кв.м (15637 шт.)	1409.09 р. за кв.м (12214 шт.)	32.33%
Амурская область	1549.07 р. за кв.м (5602 шт.)	1809.58 р. за кв.м (4993 шт.)	16.82%
Архангельская область	736.83 р. за кв.м (4943 шт.)	721.74 р. за кв.м (3727 шт.)	-2.05%
Астраханская область	1323.12 р. за кв.м (12303 шт.)	1348.53 р. за кв.м (10199 шт.)	1.92%
Башкортостан	1103.99 р. за кв.м (30780 шт.)	1442.72 р. за кв.м (23677 шт.)	30.68%
Белгородская область	833.25 р. за кв.м (17146 шт.)	827.46 р. за кв.м (12167 шт.)	-0.69%
Брянская область	939.09 р. за кв.м (11672 шт.)	854.85 р. за кв.м (9172 шт.)	-8.97%
Бурятия	708.65 р. за кв.м (11504 шт.)	772.05 р. за кв.м (8686 шт.)	8.95%
Владимирская область	769.31 р. за кв.м (34327 шт.)	827.76 р. за кв.м (23515 шт.)	7.6%
Волгоградская область	1281.17 р. за кв.м (12452 шт.)	1184.38 р. за кв.м (10195 шт.)	-7.55%
Вологодская область	641.22 р. за кв.м (14948 шт.)	791.33 р. за кв.м (9766 шт.)	23.41%
Воронежская область	1572.5 р. за кв.м (34363 шт.)	1701.54 р. за кв.м (26657 шт.)	8.21%
Дагестан	5045.12 р. за кв.м (24329 шт.)	6260.33 р. за кв.м (25702 шт.)	24.09%
Еврейская АО	339.24 р. за кв.м (775 шт.)	339.85 р. за кв.м (676 шт.)	0.18%
Забайкальский край	666.97 р. за кв.м (4353 шт.)	756.98 р. за кв.м (4033 шт.)	13.5%
Ивановская область	736.53 р. за кв.м (9138 шт.)	966.97 р. за кв.м (7248 шт.)	31.29%
Ингушетия	1906.7 р. за кв.м (2041 шт.)	1858.16 р. за кв.м (1704 шт.)	-2.55%
Иркутская область	1608.43 р. за кв.м (24704 шт.)	1786.17 р. за кв.м (17421 шт.)	11.05%
Кабардино-Балкария	2666.47 р. за кв.м (9330 шт.)	2998.95 р. за кв.м (8931 шт.)	12.47%
Калининградская область	2625.82 р. за кв.м (34804 шт.)	2513.71 р. за кв.м (21692 шт.)	-4.27%
Калмыкия	1172.55 р. за кв.м (1696 шт.)	1250.54 р. за кв.м (1401 шт.)	6.65%
Калужская область	1034.42 р. за кв.м (38656 шт.)	1019.99 р. за кв.м (29117 шт.)	-1.39%
Камчатский край	1281 р. за кв.м (1266 шт.)	1557.59 р. за кв.м (1200 шт.)	21.59%
Карачаево-Черкесия	2825.45 р. за кв.м (6164 шт.)	2762.72 р. за кв.м (5796 шт.)	-2.22%
Карелия	1594.04 р. за кв.м (6506 шт.)	1701.68 р. за кв.м (5858 шт.)	6.75%
Кемеровская область	747.55 р. за кв.м (12107 шт.)	796.91 р. за кв.м (9338 шт.)	6.6%
Кировская область	456.49 р. за кв.м (10601 шт.)	527.78 р. за кв.м (7898 шт.)	15.62%
Коми	841.14 р. за кв.м (5629 шт.)	834.83 р. за кв.м (4544 шт.)	-0.75%
Костромская область	1250.37 р. за кв.м (10149 шт.)	1086.8 р. за кв.м (6929 шт.)	-13.08%
Краснодарский край	7062.82 р. за кв.м (166758 шт.)	6923.62 р. за кв.м (127632 шт.)	-1.97%
Красноярский край	782.78 р. за кв.м (22905 шт.)	1032.74 р. за кв.м (18293 шт.)	31.93%
Крым	4562.4 р. за кв.м (89918 шт.)	4745.21 р. за кв.м (65912 шт.)	4.01%
Курганская область	331.37 р. за кв.м (8221 шт.)	399.59 р. за кв.м (6075 шт.)	20.59%
Курская область	791.68 р. за кв.м (9272 шт.)	808.89 р. за кв.м (8683 шт.)	2.17%
Ленинградская область	2650.81 р. за кв.м (90079 шт.)	2778.46 р. за кв.м (68364 шт.)	4.82%
Липецкая область	474.14 р. за кв.м (15155 шт.)	671.39 р. за кв.м (12045 шт.)	41.6%
Магаданская область	825.65 р. за кв.м (286 шт.)	950.47 р. за кв.м (283 шт.)	15.12%
Марий Эл	875.92 р. за кв.м (5297 шт.)	1009.51 р. за кв.м (4295 шт.)	15.25%
Мордовия	581.65 р. за кв.м (6284 шт.)	632.85 р. за кв.м (5480 шт.)	8.8%
Москва	13658.46 р. за кв.м (13516 шт.)	16382.27 р. за кв.м (11359 шт.)	19.94%
Московская область	7401.31 р. за кв.м (289714 шт.)	7762.33 р. за кв.м (235674 шт.)	4.88%
Мурманская область	1049.23 р. за кв.м (1101 шт.)	1088.97 р. за кв.м (819 шт.)	3.79%
Нижегородская область	1205.02 р. за кв.м (29880 шт.)	1393.54 р. за кв.м (24539 шт.)	15.64%
Новгородская область	540.04 р. за кв.м (16376 шт.)	551.99 р. за кв.м (12612 шт.)	2.21%
Новосибирская область	1569.76 р. за кв.м (33235 шт.)	1715.55 р. за кв.м (21509 шт.)	9.29%
Омская область	1125.63 р. за кв.м (12099 шт.)	1072.45 р. за кв.м (9126 шт.)	-4.72%
Оренбургская область	1584.35 р. за кв.м (8049 шт.)	1476.97 р. за кв.м (5808 шт.)	-6.78%
Орловская область	556.07 р. за кв.м (7632 шт.)	546.15 р. за кв.м (6269 шт.)	-1.78%
Пензенская область	1518.12 р. за кв.м (8188 шт.)	1115.62 р. за кв.м (7101 шт.)	-26.51%
Пермский край	846.2 р. за кв.м (31539 шт.)	792.28 р. за кв.м (24060 шт.)	-6.37%
Приморский край	1631.67 р. за кв.м (3030 шт.)	2551.72 р. за кв.м (2912 шт.)	56.39%
Псковская область	595.53 р. за кв.м (10055 шт.)	776.03 р. за кв.м (7812 шт.)	30.31%
Республика Алтай	1918.24 р. за кв.м (9399 шт.)	3250.62 р. за кв.м (9432 шт.)	69.46%
Ростовская область	3613.89 р. за кв.м (38555 шт.)	3944.62 р. за кв.м (30628 шт.)	9.15%
Рязанская область	757.25 р. за кв.м (14840 шт.)	802.94 р. за кв.м (11321 шт.)	6.03%
Самарская область	1272.15 р. за кв.м (31605 шт.)	1448.78 р. за кв.м (26023 шт.)	13.88%
Санкт-Петербург	6889.97 р. за кв.м (12048 шт.)	7008.73 р. за кв.м (9539 шт.)	1.72%
Саратовская область	1262.17 р. за кв.м (13572 шт.)	1499.9 р. за кв.м (9249 шт.)	18.83%
Саха (Якутия)	6584.34 р. за кв.м (4712 шт.)	2505.62 р. за кв.м (3970 шт.)	-61.95%
Сахалинская область	2073.82 р. за кв.м (2341 шт.)	2141.17 р. за кв.м (2373 шт.)	3.25%
Свердловская область	973.26 р. за кв.м (46314 шт.)	1064 р. за кв.м (32283 шт.)	9.32%
Севастополь	6006.66 р. за кв.м (17483 шт.)	5919.31 р. за кв.м (10763 шт.)	-1.45%
Северная Осетия	1935.32 р. за кв.м (8307 шт.)	2500.88 р. за кв.м (8033 шт.)	29.22%
Смоленская область	601.85 р. за кв.м (15105 шт.)	518.23 р. за кв.м (11037 шт.)	-13.89%
Ставропольский край	2950.37 р. за кв.м (23809 шт.)	3518.2 р. за кв.м (18660 шт.)	19.25%
Тамбовская область	1175.55 р. за кв.м (8689 шт.)	1179.21 р. за кв.м (7623 шт.)	0.31%
Татарстан	2436.8 р. за кв.м (56804 шт.)	2773.35 р. за кв.м (45336 шт.)	13.81%
Тверская область	2325.21 р. за кв.м (29611 шт.)	2621.6 р. за кв.м (24940 шт.)	12.75%
Томская область	1556.29 р. за кв.м (7512 шт.)	1648.36 р. за кв.м (5569 шт.)	5.92%
Тульская область	793.5 р. за кв.м (31865 шт.)	868.52 р. за кв.м (23208 шт.)	9.45%
Тыва	1320.44 р. за кв.м (828 шт.)	2094.45 р. за кв.м (1659 шт.)	58.62%
Тюменская область	1598.03 р. за кв.м (85222 шт.)	1925.44 р. за кв.м (55104 шт.)	20.49%
Удмуртия	870.28 р. за кв.м (16710 шт.)	936.42 р. за кв.м (13167 шт.)	7.6%
Ульяновская область	1612.48 р. за кв.м (7948 шт.)	1450.28 р. за кв.м (6788 шт.)	-10.06%
Хабаровский край	994.96 р. за кв.м (7826 шт.)	1319.78 р. за кв.м (5878 шт.)	32.65%
Хакасия	612.67 р. за кв.м (9087 шт.)	629.63 р. за кв.м (7193 шт.)	2.77%
Ханты-Мансийский АО	1478.99 р. за кв.м (10129 шт.)	1693.27 р. за кв.м (7073 шт.)	14.49%
Челябинская область	842.99 р. за кв.м (30114 шт.)	1079.77 р. за кв.м (23046 шт.)	28.09%
Чеченская Республика	3119.2 р. за кв.м (14480 шт.)	3250.09 р. за кв.м (12503 шт.)	4.2%
Чувашия	1311.15 р. за кв.м (9607 шт.)	1561.98 р. за кв.м (7524 шт.)	19.13%
Ямало-Ненецкий АО	3685.51 р. за кв.м (1093 шт.)	4715.92 р. за кв.м (827 шт.)	27.96%
Ярославская область	900.44 р. за кв.м (27389 шт.)	916.51 р. за кв.м (20334 шт.)	1.78%

Наибольший рост цен участков под ИЖС зафиксирован в - Республика Алтай (+ 69.46%), Тыва (+ 58.62%), Приморский край (+ 56.39%) и Липецкая область (+ 32.65%).

При этом, в других регионах цены на землю снизились по сравнению с прошлым годом, это - Саха (Якутия) (-61.95%), Пензенская область (-26.51%), Смоленская область (-13.89%).

Источник информации: архив Оценщика

Анализ рынка земельных участков в Регионе

В регионе за 2023г. на вторичном рынке представлено большое количество предложений по продажам земельных участков.

Исходя из анализа, максимальное количество предложений по продаже земельных участков приходится на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В основном предлагаются к продаже земельные участки площадью от 417 кв.м. до 1 200 кв.м. Крупные земельные участки свыше 3000 кв.м. продаются от вдали от центров населенных пунктов. Как правильно, пустые без строений, не обеспеченные коммуникациями.

Максимальное количество предложений находится в диапазоне до 125 руб./кв.м. до 360 руб./кв.м. Самые дорогие предлагаемые к продаже объекты находятся в крупных населенных пунктов и в близи от них. Самые дешевые находятся в небольших населенных пунктах (деревни, села и. т.п.) вдали от федеральных трасс.

На данном графике видна зависимость удельной цены от площади. Чем больше площадь, тем дешевле продается объект.

Регион	Количество предложений за 2023 г.	Средняя цена за кв. м. в период 01.01.2023 - 01.01.2024, р. за кв.м
Самара	4641 шт.	4174.53
Новокуйбышевск	844 шт.	1650.78
Волжский район	1094 шт.	1643.51
Красноярский район	796 шт.	1209.96
Подстепки	882 шт.	1184.85
Сызрань	954 шт.	1155.43
Тольятти	2280 шт.	1143.56
Ставропольский район	845 шт.	959.98
Кинель	1123 шт.	906.8
Усть-Кинельский	437 шт.	833.07
Жигулевск	349 шт.	758.19
Новосемейкино	420 шт.	743.02
Мирный	628 шт.	708.43
Дубовый Умет	785 шт.	540.62
Хрящевка	381 шт.	539.59
Безенчук	571 шт.	514.9
Красный Яр	1320 шт.	510.64
Отрадный	400 шт.	499.02
Чапаевск	546 шт.	469.07
Спиридоновка	430 шт.	327.28

На графике представлены средние цены в различных локациях (Области, города, районы и прочие нас. пункты). Самые дорогие представлены в городах с высокой плотностью населения. Показаны лишь те локации, где есть достаточное количество предложений о продажах земельных участков под ИЖС.

Источник информации: архив Оценщика

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены объектов недвижимости

Информация о спросе.

Наличие достаточного количества предложений на рынке в сегменте жилой недвижимости предоставляет инвестору возможность самостоятельно подобрать объект для приобретения или под аренду. Имеющееся в средствах массовой информации незначительное количество объявлений о спросе земельных участках под ИЖС в большинстве случаев представляют собой сбор информации риэлтерскими компаниями и привлечение потенциальных продавцов недвижимости.

Таким образом, маркетинговая подоплека информации о требуемых объектах не позволяет с уверенностью говорить о настоящем покупательском спросе и тем более проводить его анализ.

Информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

Можно выделить ряд основных факторов, влияющих на ценообразование земельных участков под ИЖС:

Фактор	Значение
Местоположение (близость к областному центру)	Областной центр В ближайшей окрестности областного центра Райцентр с развитой промышленностью Райцентры сельскохозяйственных районов Прочие населённые пункты
Местоположение (в пределах города)	Центр города Центры деловой активности Зоны автомагистралей Индивидуальные жилые дома Многоквартирная жилая застройка Окраины города, промзоны
Численность населённого пункта	Выражено в числовом значение
Средняя заработная плата в населённое пункте	Выражено в числовом значение
Расстояние до областного центра	Выражено в числовом значение
Удаленность от остановок общественного транспорта	Близость к остановке общественного транспорта На удалении от остановок общественного транспорта
Близость к объектам повышающим стоимость (водоем, лес, и т.д.)	Близость к объектам повышающим стоимость (водоем, лес, и т.д.) На удалении от к объектов повышающих стоимость (водоем, лес, и т.д.)
Близость к объектам понижающим стоимость (магистраль, ж/д, аэропорт, ЛЭП)	Близость к объектам понижающим стоимость (магистраль, ж/д, аэропорт, ЛЭП) На удалении от объектов понижающим стоимость (магистраль, ж/д, аэропорт, ЛЭП)
Размеры (фактор масштаба)	Выражено в числовом значение
Качество подъездных дорог	Хорошие подъездные пути Подъезд затруднен
Обеспеченность коммуникациями	Обеспеченные электроснабжением Обеспеченные газоснабжением Обеспеченные водоснабжением и коммуникациями

Степень влияния ценообразующих факторов на цену объекта отражена в исследованиях, приведенных в издании «Справочнике оценщика недвижимости-2022. «Земельные участки». Под редакцией Л. Лейфера, Н. Новгород 2022г.

В рамках данного исследования проведен анализ статистической информации и данных, полученных по результатам экспертного опроса для территории России по ценам предложений земельных участков, собранных на протяжении 2021 года. Количество объявлений, которые были использованы во время анализа после исключения всех малоинформативных или нестандартных объявлений более 300 тыс. объектов.

На рынке недостаточно однородных объектов, позволяющих корректно установить влияние ценообразующих факторов на стоимость объекта, и сопоставили их с данными «Справочника оценщика недвижимости – 2022 г.» «Земельные участки». Под редакцией Л. Лейфера, Н. Новгород 2022г.

По нашему мнению, объективная экономическая основа формирования стоимости и влияние факторов на цену объекта позволяет воспользоваться опытом сообщества оценщиков России и использовать сведения справочника для проведения расчетов рыночной стоимости объектов.