Загрузка...

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Социально – экономическое положение России

Основные социально-экономические показатели Российской Федерации сентябрь 2025г.

Мировая экономика

В 2024 г. экономическая ситуация в мире оставалась нестабильной. Рост мирового ВВП в 2024 г. замедлился до 3,3 % (после 3,5 % годом ранее), но в целом оставался устойчивым. В начале 2025 г. вместо ожидаемого постепенного восстановления мировая экономика столкнулась с новым шоком в виде роста неопределенности на фоне жесткой риторики о протекционистской политике администрации США, а также возможных мер их основных торговых партнеров

На горизонте до 2028 г., по прогнозу МВФ, ожидается постепенное восстановление темпов роста мировой экономики до 3,2 % (развитых стран – до 1,7 %, развивающих стран – до 4,1 %) по мере адаптации бизнеса к новым условиям внешней торговли, снижения инфляции и смягчения финансовых условий. Рост экономики США достигнет 2,1 % за счет развития импортозамещающих производств и увеличения инвестиций в основной капитал. Ожидается восстановление роста экономики стран еврозоны до 1,3 % после стагнации 2022-2024 годов. Экономический рост в Китае сохранится на уровне порядка 4 % с учетом переориентации торговых потоков, а экономики Индии – около 6,5 % на фоне роста населения и высокой инвестиционной привлекательности страны. Прогнозные параметры развития мировой экономики исходят из темпов роста, близких к оценкам МВФ.

Платежный баланс и курс рубля

В условиях снижения мировых цен на энергоносители и другие товары российского экспорта стоимостной объем экспорта товаров за январь-июль 2025 г. сократился на 4,0 % г/г. По оценкам, за 2025 год экспорт товаров снизится на 4,7 % и составит 412,9 млрд долл. США. В реальном выражении экспорт товаров уменьшится на 1,6 % за счет большего сокращения ненефтегазового экспорта (на 2,4 % в реальном выражении), по сравнению с нефтегазовым (на 1,0 % по итогам 2025 года). Экспорт услуг по итогам 2025 года увеличится на 7,7 % в номинальном выражении и на 5,6 % в реальном выражении.

Импорт товаров за январь-июль 2025 г. увеличился на 0,3 % г/г в номинальном выражении, по итогам года прирост оценивается на уровне 2,1 %. При этом в реальном выражении импорт товаров сократится на 2,4 %. Импорт услуг, по оценке, по итогам 2025 года возрастет на 11,0 % в номинальном выражении, при этом в реальном выражении – прирост составит 4,3 процента.

В январе-июле 2025 г. сальдо счета текущих операций составило 25 млрд долл. США. По итогам 2025 года, по оценкам, сальдо счета текущих операций составит около 37,8 млрд долл. США или 1,5 % ВВП. В среднем за январь-июль 2025 г. курс доллара США к рублю составил 85,5 руб. за доллар (за январь-август 2025 г. – 84,8 руб. за долл. США). В среднем за 2025 год курс ожидается на уровне 86,1 руб. за долл. США.

Экономическая активность и инфляция

По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП за январь-июль 2025 года составил 1,1 % после 4,3 % за 2024 год в целом. Основная причина охлаждения экономики – замедление внутреннего спроса как потребительского, так и инвестиционного на фоне жестких денежно-кредитных условий.

Рост промышленного производства замедлился до 0,8 % за январь-июль 2025 года после 5,6 % за 2024 год в целом, в том числе по обрабатывающей промышленности – 3,3 % после 9,8 %. Замедление обусловлено динамикой всех групп товаров (инвестиционного, промежуточного и потребительского назначения). По итогам 2025 года прирост промышленного производства оценивается на уровне 1,5 %, в том числе обрабатывающей промышленности – 3,1 процента.

В 2025 году ожидается рост производства продукции сельского хозяйства на фоне более выского урожая по большинству видов культур. За январь-июль текущего года прирост составил 1,0 % г/г, прирост за 2025 год пронозируется на уровне 2,2 % после сокращения выпуска в 2024 году на 3,2 процента.

Рост реальных денежных доходов населения в 2025 году продолжается высокими темпами. В I полугодии 2025 года реальные денежные доходы населения выросли на 6,9 % г/г (в 2024 году – на 8,4 процента). По итогам 2025 года ожидается замедление темпов роста реальных денежных доходов населения, но в целом они сохранятся на высоком уровне (оценка 2025 года – рост на 4,2 процента). Рост реальных располагаемых денежных доходов ожидается на уровне 3,8 % (в 2024 году – рост на 7,3 процента).

Потребительская активность сохранит рост, но на более низком уровне, чем в предыдущие годы. Суммарный оборот розничной торговли, платных услуг населению и оборот общественного питания за 7 месяцев 2025 года замедлил рост до 2,4 % г/г (после 7,1 % по итогам 2024 года). Уменьшение темпов роста отмечается по всем компонентам. По итогам 2025 года рост потребительской активности оценивается на уровне 2,7 % после высокой базы предыдущих двух лет (накопленный рост 2023-2024 гг. составил 15,7 процента).

Оборот розничной торговли за 7 месяцев 2025 года замедлил темпы роста до 2,1 %. По итогам 2025 года ожидается рост на 2,5 % (в 2024 году – на 7,7 %). Объем платных услуг населению за 7 месяцев 2025 года вырос на 2,3 % г/г. По итогам 2025 года рост оценивается на уровне 2,6 % (в 2024 году – 4,3 %). Сравнительно более высокие темпы роста показывает сектор общественного питания, рост которого за 7 месяцев 2025 года составил 8,0 %, а по итогам всего 2025 года оценивается в 8,4 % (в 2024 году – 11,9 процента).

Ситуация на рынке труда в 2025 году продолжит оставаться стабильной – уровень безработицы по итогам года оценивается на уровне 2,3 % от рабочей силы. В мае-июле этого года он находится на исторических минимумах в 2,2 % от рабочей силы (2,3 % от рабочей силы за 7 месяцев 2025 год, 2,5 % в среднем за 2024 год).

Инфляция в июле замедлилась до 8,8 % г/г и до 8,1 % г/г в августе с пиковых уровней марта (10,3 % г/г). По итогам 2025 года рост потребительских цен ожидается на уровне 6,8 % декабрь к декабрю.

Прогноз социально-экономического развития

Базовый вариант прогноза социально-экономического развития основан на предпосылках о сохранении текущего уровня санкционного давления на российскую экономику. Влияние неопределенности в мировой экономике на фоне имеющейся жесткой риторике о протекционистской политике со стороны администрации США, а также возможных ответных мер их основных торговых партнеров будет ограниченным – по мере все большей адаптации участников международной торговли к регулярным заявлениям об изменении объемов пошлин, сроков и адресатов их введения рынки будут не так волатильно реагировать на них, как в начале 2025 года. При этом частичная сегментация торговых связей не будет существенным образом влиять на динамику мировой экономики – спрос на товары традиционного экспорта России будет сохранятся со стороны основных торговых партнеров.

Цена нефти марки Брент будет находиться в диапазоне 70-72 долл. США за баррель. Дисконт цены на нефти марки Юралс постепенно сократится с 12 долл. США за баррель в 2025 году до 7 долл. США за барр. к 2028 году за счет оптимизации логистики и дальнейшей переориентации экспортных потоков

Курс рубля

В 2026-2028 годах прогнозируется постепенное ослабление номинального курса (до 92,2 руб. за долл. США в среднем за 2026 год и далее до 100,1 руб. за долл. США в среднем за 2028 год).

Инфляция

С 2026 года ожидается выход инфляции на уровень в 4,0 % г/г (декабрь к декабрю), что соотвествует таргету Банка России.

Экономический рост

В секторе потребительской активности в 2026 году темпы роста замедлятся до уровня 1,2 %. Рост оборота розничной торговли оценивается на уровне 1,1 %, платных услуг населению – 1,0 %, оборота общественного питания – 4,8 процента.

В дальнейшем ожидается ускорение роста потребительской активности до 3,7 % в 2027 году и 3,5 % в 2028 году: оборота розничной торговли – до 3,9 % и 3,6 %, объема платных услуг населению – по 2,4 % ежегодно, оборота общественного питания – до 6,5 % и 5,9 % соответственно. Одним из факторов, способствующих росту потребления, будет плавное снижение нормы сбережения населения (с 10 % в 2024 году до 6,7 % к 2028 году)

Сохранению роста потребительского спроса на среднесрочном горизонте будет способствовать рост реальных располагаемых денежных доходов населения на 2,1 % в 2026 году и далее – на 3,5 % и 3,0 % в 2027 и 2028 годах соответственно. Увеличение реальных денежных доходов населения продолжится со средним темпом 3 % в год. Рост доходов будет обеспечен, прежде всего, за счет трудовых и предпринимательских доходов при реализации в полном объеме всех принятых мер социальной поддержки.

Экспорт товаров в 2026 году вырастет в реальном выражении на 3,1 % с учетом эффекта низкой базы 2025 года – наибольшими темпами будет расти ненефтегазовый экспорт, который увеличится на 3,3 % к уровню предшествующего года, нефтегазовый экспорт увеличится на 2,9 %. В 2027-2028 годах товарный экспорт будет расти в среднем на 4,9 % в год приопережающих темпах роста ненефтегазовой составляющей.

Импорт товаров в 2026 году, по оценке, сохранится на уровне предыдущего года в реальном выражении. В 2027-2028 годах импорт товаров будет расти в среднем на 3,4 % в год.

Траектория развития в 2026–2028 годы будет в значительной степени определяться эффективной реализацией мер экономической политики, прежде всего, реализацией утвержденных Национальных проектов, сбалансированной бюджетной политикой. А также за счет сбалансированной денежно-кредитной политики, учитывающей, наряду с целевым ориентиром по инфляции, необходимость в финансовых ресурсах для экономического развития.

В результате в 2026 году ВВП увеличится на 1,3 %, в 2027 и 2028 годах – на 2,8 и 2,5 % в год соответственно. К концу 2028 году ВВП превысит уровень 2024 года на 7,9 %, составив в номинальном выражении более 276 трлн рублей.

Источник: https://www.economy.gov.ru/material/file/bc142016f6ab3772370bb0b4541fc778/prognoz_socialno_ekonomicheskogo_razvitiya_rf_2026-2028.pdf

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130) недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:

• рынок жилья;
• рынок коммерческой недвижимости;
• рынок земельных участков.

В соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости все объекты недвижимости можно отнести к какому-либо сегменту рынка. Ниже приведена типовая сегментация объектов недвижимости:

• Рынок земельных участков;
• под дачное и садово-огородное использование;
• под жилую застройку;
• коммерческого и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны идр.;
• сельскохозяйственного назначения.

Рынок жилья - жилые здания и помещения:

• многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах ит.п.;
• индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа – домовладения и дома нового типа – коттеджи, таунхаусы.

Коммерческая и промышленная недвижимость:

• офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
• объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
• заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения
• мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;
• паркинги, гаражи;
• склады, складские помещения;

Недвижимость социально-культурного назначения:

• здания правительственных и административных учреждений;
• культурно-оздоровительные, образовательные, объекты физической культуры и спорта;
• религиозные объекты.

На основании вышесказанного оцениваемый объект относится к земельным участкам и может позиционироваться в данном сегменте рынка.

Анализ рынка земельных участков в России

За последний год цена сотки земельного участка в среднем по стране увеличилась на 25%, до 243 тыс. рублей. Рост зафиксирован во всех регионах, кроме Ингушетии, Камчатского края, Сахалинской области и Карачаево-Черкесии. Самые высокие темпы роста отмечены в Калмыкии (в 2,5 раза), на Алтае (в 2 раза), в Тюменской области (+80%), Тыве (+74%) и Свердловской области (+71%). В Московской области сотка за год стала дороже на 28%, в Ленинградской — на 27%.

За последний год участки в РФ подорожали сильнее, чем загородные дома, — +25% против +9%. Опережающий рост стоимости земель был зафиксирован в большинстве регионов РФ (60). Особенно сильный разрыв — в Калмыкии, Мурманской области и на Алтае (в первых двух регионах дома за год стали чуть дешевле). Стоимость участков ощутимо ниже стоимости дома (в среднем по РФ — более чем в пять раз), поэтому есть больше возможностей для увеличения их цены.

Самая высокая стоимость участков летом 2024 года, помимо Москвы и Санкт-Петербурга (около 1100 тыс. рублей за сотку), зафиксирована в Дагестане (810 тыс. рублей), Краснодарском крае (684 тыс. рублей), Севастополе (605 тыс. рублей), ЯНАО (540 тыс. рублей), Ставропольском крае (467 тыс. рублей) — то есть в южных регионах с благоприятным климатом и северных регионах с «дорогой» жизнью.

Наиболее дешевые участки — в Курганской, Новгородской, Псковской, Кировской, Смоленской, Липецкой и Орловской областях, Еврейской АО. Там средняя стоимость сотки составляет менее 50 тыс. рублей.

Средняя площадь земельного участка в РФ в продаже в июле 2024 года составляет 12,7 сотки. До конца лета 2021 года показатель увеличивался, достигнув в августе отметки в 13 соток. Затем в течение года фиксировалось снижение до 12,6 сотки в июле 2022 года, которое вновь сменилось ростом, продолжавшимся до октября 2023 года: тогда показатель вновь достиг 13 соток. С ноября прошлого года средняя площадь планомерно снижается, сейчас она на уровне лета 2022 года.

На загородном рынке РФ в продаже находится около 208 тыс. земельных участков. Предложение между регионами распределено крайне неравномерно: половина всех объектов находится в 10 регионах, причем особенно выделяется Московская область, где сосредоточено сразу 17% всех лотов.

В лидерах по объему предложения идут Московская и Ленинградская области, южные регионы с большой численностью населения (Краснодарский край, Ростовская область, Крым), регионы с миллионными агломерациями (Татарстан, Свердловская область, Нижегородская область, Башкортостан, Тюменская область), а также регионы — соседи Московской области (Калужская, Тульская, Тверская, Владимирская области), загородный рынок которых с 2023 года развивается быстрыми темпами — спрос сюда сместился из Московского региона, где существенно выросли цены.

Источник информации: https://krasnoyarsk.cian.ru/stati-zemelnye-uchastki-podorozhali-za-god-na-chetvert-336033/

Средняя цена участков под ИЖС в регионах России в 2025 году

Регион	Средняя цена в период 02.01.2024 - 01.01.2025, рублей	Средняя цена в период 01.01.2025 - 01.01.2026, рублей	Изменение цены за год
Адыгея	4244.19 р. за кв.м (13707 шт.)	5607.79 р. за кв.м (7710 шт.)	32.13%
Алтайский край	2297.52 р. за кв.м (12670 шт.)	2419.81 р. за кв.м (6431 шт.)	5.32%
Амурская область	2758.87 р. за кв.м (5111 шт.)	2564.88 р. за кв.м (2459 шт.)	-7.03%
Архангельская область	866.91 р. за кв.м (2972 шт.)	908.14 р. за кв.м (1292 шт.)	4.76%
Астраханская область	1744.98 р. за кв.м (9156 шт.)	1970.43 р. за кв.м (3506 шт.)	12.92%
Башкортостан	1927.47 р. за кв.м (23115 шт.)	1876.6 р. за кв.м (13767 шт.)	-2.64%
Белгородская область	1064.95 р. за кв.м (10792 шт.)	1179.62 р. за кв.м (6344 шт.)	10.77%
Брянская область	1051.39 р. за кв.м (7967 шт.)	1101.2 р. за кв.м (3834 шт.)	4.74%
Бурятия	1190.62 р. за кв.м (9275 шт.)	1610.45 р. за кв.м (5049 шт.)	35.26%
Владимирская область	1103.03 р. за кв.м (19081 шт.)	1326.01 р. за кв.м (11221 шт.)	20.21%
Волгоградская область	1624.29 р. за кв.м (9021 шт.)	1961.99 р. за кв.м (6388 шт.)	20.79%
Вологодская область	857.33 р. за кв.м (9429 шт.)	920.97 р. за кв.м (5697 шт.)	7.42%
Воронежская область	2458.43 р. за кв.м (20377 шт.)	2808.69 р. за кв.м (9519 шт.)	14.25%
Дагестан	8313.74 р. за кв.м (24501 шт.)	9061.98 р. за кв.м (12115 шт.)	9%
Еврейская АО	502.95 р. за кв.м (671 шт.)	479.93 р. за кв.м (265 шт.)	-4.58%
Забайкальский край	1091.14 р. за кв.м (4406 шт.)	1320.79 р. за кв.м (2177 шт.)	21.05%
Ивановская область	1363.38 р. за кв.м (6404 шт.)	2377.11 р. за кв.м (3250 шт.)	74.35%
Ингушетия	2705.29 р. за кв.м (1381 шт.)	2758.7 р. за кв.м (789 шт.)	1.97%
Иркутская область	2649.22 р. за кв.м (15262 шт.)	2557.71 р. за кв.м (7448 шт.)	-3.45%
Кабардино-Балкария	4225.2 р. за кв.м (7682 шт.)	5779.88 р. за кв.м (3433 шт.)	36.8%
Калининградская область	3050.8 р. за кв.м (19382 шт.)	3602.66 р. за кв.м (10506 шт.)	18.09%
Калмыкия	1999.74 р. за кв.м (1525 шт.)	2175.77 р. за кв.м (850 шт.)	8.8%
Калужская область	1487.15 р. за кв.м (26253 шт.)	1813.09 р. за кв.м (12831 шт.)	21.92%
Камчатский край	2094.18 р. за кв.м (1475 шт.)	2872.66 р. за кв.м (638 шт.)	37.17%
Карачаево-Черкесия	3159.4 р. за кв.м (4915 шт.)	4781.91 р. за кв.м (2042 шт.)	51.36%
Карелия	2238.19 р. за кв.м (5295 шт.)	2978.05 р. за кв.м (3181 шт.)	33.06%
Кемеровская область	1370.92 р. за кв.м (8892 шт.)	1276.36 р. за кв.м (4280 шт.)	-6.9%
Кировская область	1065.57 р. за кв.м (7176 шт.)	1129.53 р. за кв.м (3071 шт.)	6%
Коми	1024.23 р. за кв.м (4003 шт.)	1028.94 р. за кв.м (1551 шт.)	0.46%
Костромская область	1475.88 р. за кв.м (6392 шт.)	1570.22 р. за кв.м (3832 шт.)	6.39%
Краснодарский край	8338.05 р. за кв.м (113049 шт.)	8109.47 р. за кв.м (55344 шт.)	-2.74%
Красноярский край	1099.79 р. за кв.м (15003 шт.)	1411.96 р. за кв.м (5906 шт.)	28.38%
Крым	5014.38 р. за кв.м (69179 шт.)	5527.29 р. за кв.м (49529 шт.)	10.23%
Курганская область	442.54 р. за кв.м (4791 шт.)	619.73 р. за кв.м (1975 шт.)	40.04%
Курская область	1185.49 р. за кв.м (7122 шт.)	1230.33 р. за кв.м (3342 шт.)	3.78%
Ленинградская область	3685.72 р. за кв.м (56671 шт.)	4062.45 р. за кв.м (32666 шт.)	10.22%
Липецкая область	909.74 р. за кв.м (9183 шт.)	1088.15 р. за кв.м (3364 шт.)	19.61%
Магаданская область	1751.02 р. за кв.м (239 шт.)	1042.65 р. за кв.м (121 шт.)	-40.45%
Марий Эл	1210.65 р. за кв.м (4259 шт.)	1417.06 р. за кв.м (2320 шт.)	17.05%
Мордовия	682.77 р. за кв.м (4451 шт.)	768.35 р. за кв.м (1960 шт.)	12.53%
Москва	15734.12 р. за кв.м (11043 шт.)	17386.84 р. за кв.м (7066 шт.)	10.5%
Московская область	8516.35 р. за кв.м (204042 шт.)	8677.92 р. за кв.м (118109 шт.)	1.9%
Мурманская область	1377.23 р. за кв.м (854 шт.)	1498.87 р. за кв.м (503 шт.)	8.83%
Нижегородская область	1965.49 р. за кв.м (20486 шт.)	2621.79 р. за кв.м (10481 шт.)	33.39%
Новгородская область	821.59 р. за кв.м (10547 шт.)	969.13 р. за кв.м (4652 шт.)	17.96%
Новосибирская область	2670.34 р. за кв.м (19159 шт.)	2767.79 р. за кв.м (12404 шт.)	3.65%
Омская область	1392.15 р. за кв.м (8071 шт.)	1858.55 р. за кв.м (4458 шт.)	33.5%
Оренбургская область	1890.4 р. за кв.м (5420 шт.)	1851.49 р. за кв.м (3651 шт.)	-2.06%
Орловская область	676.75 р. за кв.м (4838 шт.)	1916.64 р. за кв.м (1672 шт.)	183.21%
Пензенская область	1502.77 р. за кв.м (6815 шт.)	1801.05 р. за кв.м (3511 шт.)	19.85%
Пермский край	1162.14 р. за кв.м (20341 шт.)	1538.45 р. за кв.м (9196 шт.)	32.38%
Приморский край	2726.04 р. за кв.м (4790 шт.)	2851.18 р. за кв.м (4489 шт.)	4.59%
Псковская область	786.12 р. за кв.м (6541 шт.)	851.05 р. за кв.м (2423 шт.)	8.26%
Республика Алтай	4571.93 р. за кв.м (10358 шт.)	4752.87 р. за кв.м (6919 шт.)	3.96%
Ростовская область	5068.57 р. за кв.м (37383 шт.)	5059.24 р. за кв.м (25362 шт.)	-0.18%
Рязанская область	1405.4 р. за кв.м (10197 шт.)	1729.46 р. за кв.м (5190 шт.)	23.06%
Самарская область	2070.18 р. за кв.м (20276 шт.)	2969.4 р. за кв.м (8510 шт.)	43.44%
Санкт-Петербург	9581.22 р. за кв.м (7372 шт.)	10649.08 р. за кв.м (3674 шт.)	11.15%
Саратовская область	2021.43 р. за кв.м (8914 шт.)	2118.82 р. за кв.м (6062 шт.)	4.82%
Саха (Якутия)	3318.05 р. за кв.м (5319 шт.)	2874.94 р. за кв.м (4295 шт.)	-13.35%
Сахалинская область	2249.84 р. за кв.м (1798 шт.)	2473.35 р. за кв.м (1652 шт.)	9.93%
Свердловская область	2004.57 р. за кв.м (28121 шт.)	1890.84 р. за кв.м (15131 шт.)	-5.67%
Севастополь	6940.76 р. за кв.м (10926 шт.)	7960.33 р. за кв.м (8437 шт.)	14.69%
Северная Осетия	4008.39 р. за кв.м (7046 шт.)	4349.74 р. за кв.м (3881 шт.)	8.52%
Смоленская область	708.47 р. за кв.м (8590 шт.)	1275.78 р. за кв.м (3221 шт.)	80.08%
Ставропольский край	5560.55 р. за кв.м (17554 шт.)	6544.15 р. за кв.м (9103 шт.)	17.69%
Тамбовская область	1551.08 р. за кв.м (7343 шт.)	1890.8 р. за кв.м (3171 шт.)	21.9%
Татарстан	3788.6 р. за кв.м (41063 шт.)	3755.03 р. за кв.м (20726 шт.)	-0.89%
Тверская область	2972.88 р. за кв.м (19947 шт.)	4457.41 р. за кв.м (9591 шт.)	49.94%
Томская область	1738.98 р. за кв.м (5462 шт.)	1522.05 р. за кв.м (3207 шт.)	-12.47%
Тульская область	1104.15 р. за кв.м (22110 шт.)	1502.21 р. за кв.м (9360 шт.)	36.05%
Тыва	2551.3 р. за кв.м (2727 шт.)	1893.64 р. за кв.м (728 шт.)	-25.78%
Тюменская область	2594.32 р. за кв.м (59445 шт.)	2485.14 р. за кв.м (34100 шт.)	-4.21%
Удмуртия	1451.84 р. за кв.м (9742 шт.)	1500.83 р. за кв.м (3795 шт.)	3.37%
Ульяновская область	1938.44 р. за кв.м (6530 шт.)	2405.59 р. за кв.м (2921 шт.)	24.1%
Хабаровский край	1440.1 р. за кв.м (6509 шт.)	1715.21 р. за кв.м (3705 шт.)	19.1%
Хакасия	999.98 р. за кв.м (7494 шт.)	997.03 р. за кв.м (3208 шт.)	-0.29%
Ханты-Мансийский АО	2204.95 р. за кв.м (6165 шт.)	2374.5 р. за кв.м (2251 шт.)	7.69%
Челябинская область	1735.64 р. за кв.м (20677 шт.)	1951.32 р. за кв.м (10471 шт.)	12.43%
Чеченская Республика	3751.69 р. за кв.м (10459 шт.)	4476.94 р. за кв.м (5020 шт.)	19.33%
Чувашия	2132.66 р. за кв.м (6669 шт.)	2603.57 р. за кв.м (3083 шт.)	22.08%
Ямало-Ненецкий АО	6286.7 р. за кв.м (884 шт.)	5272.99 р. за кв.м (485 шт.)	-16.12%
Ярославская область	1175.01 р. за кв.м (17224 шт.)	1641.26 р. за кв.м (9128 шт.)	39.68%

Наибольший рост цен участков под ИЖС зафиксирован в - Орловская область (+ 183.21%), Смоленская область (+ 80.08%), Ивановская область (+ 74.35%) и Карачаево-Черкесия (+ 49.94%).

При этом, в других регионах цены на землю снизились по сравнению с прошлым годом, это - Магаданская область (-40.45%), Тыва (-25.78%), Ямало-Ненецкий АО (-16.12%).

Источник информации: архив Оценщика

Анализ рынка земельных участков в Регионе

В регионе за 2025г. на вторичном рынке представлено большое количество предложений по продажам земельных участков.

Исходя из анализа, максимальное количество предложений по продаже земельных участков приходится на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В основном предлагаются к продаже земельные участки площадью от 417 кв.м. до 1 200 кв.м. Крупные земельные участки свыше 3000 кв.м. продаются от вдали от центров населенных пунктов. Как правильно, пустые без строений, не обеспеченные коммуникациями.

Максимальное количество предложений находится в диапазоне до 417 руб./кв.м. до 1 200 руб./кв.м. Самые дорогие предлагаемые к продаже объекты находятся в крупных населенных пунктов и в близи от них. Самые дешевые находятся в небольших населенных пунктах (деревни, села и. т.п.) вдали от федеральных трасс.

На данном графике видна зависимость удельной цены от площади. Чем больше площадь, тем дешевле продается объект.

Регион	Количество предложений за 2025 г.	Средняя цена за кв. м. в период 01.01.2025 - 01.01.2026, р. за кв.м
Самара	1676 шт.	6350.1
Тольятти	575 шт.	5651.64
Красноярский район	447 шт.	3990.35
Ставропольский район	508 шт.	3352
Волжский район	759 шт.	2771.94
Новокуйбышевск	179 шт.	2565.33
Подстепки	289 шт.	2428.95
Кинель	344 шт.	1884.61
Сызрань	271 шт.	1783.41
Дубовый Умет	178 шт.	1280.74
Мирный	150 шт.	1156.62
Красный Яр с/пос	152 шт.	975.89
Хрящевка	126 шт.	942.2
Красный Яр	310 шт.	801.77

На графике представлены средние цены в различных локациях (Области, города, районы и прочие нас. пункты). Самые дорогие представлены в городах с высокой плотностью населения. Показаны лишь те локации, где есть достаточное количество предложений о продажах земельных участков под ИЖС.

Источник информации: архив Оценщика

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены объектов недвижимости

Информация о спросе.

Наличие достаточного количества предложений на рынке в сегменте жилой недвижимости предоставляет инвестору возможность самостоятельно подобрать объект для приобретения или под аренду. Имеющееся в средствах массовой информации незначительное количество объявлений о спросе земельных участках под ИЖС в большинстве случаев представляют собой сбор информации риэлтерскими компаниями и привлечение потенциальных продавцов недвижимости.

Таким образом, маркетинговая подоплека информации о требуемых объектах не позволяет с уверенностью говорить о настоящем покупательском спросе и тем более проводить его анализ.

Информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

Можно выделить ряд основных факторов, влияющих на ценообразование земельных участков под ИЖС:

Фактор	Значение
Местоположение (близость к областному центру)	Областной центр В ближайшей окрестности областного центра Райцентр с развитой промышленностью Райцентры сельскохозяйственных районов Прочие населённые пункты
Местоположение (в пределах города)	Центр города Центры деловой активности Зоны автомагистралей Индивидуальные жилые дома Многоквартирная жилая застройка Окраины города, промзоны
Численность населённого пункта	Выражено в числовом значение
Средняя заработная плата в населённое пункте	Выражено в числовом значение
Расстояние до областного центра	Выражено в числовом значение
Удаленность от остановок общественного транспорта	Близость к остановке общественного транспорта На удалении от остановок общественного транспорта
Близость к объектам повышающим стоимость (водоем, лес, и т.д.)	Близость к объектам повышающим стоимость (водоем, лес, и т.д.) На удалении от к объектов повышающих стоимость (водоем, лес, и т.д.)
Близость к объектам понижающим стоимость (магистраль, ж/д, аэропорт, ЛЭП)	Близость к объектам понижающим стоимость (магистраль, ж/д, аэропорт, ЛЭП) На удалении от объектов понижающим стоимость (магистраль, ж/д, аэропорт, ЛЭП)
Размеры (фактор масштаба)	Выражено в числовом значение
Качество подъездных дорог	Хорошие подъездные пути Подъезд затруднен
Обеспеченность коммуникациями	Обеспеченные электроснабжением Обеспеченные газоснабжением Обеспеченные водоснабжением и коммуникациями

Степень влияния ценообразующих факторов на цену объекта отражена в исследованиях, приведенных в издании «Справочнике оценщика недвижимости-2022. «Земельные участки». Под редакцией Л. Лейфера, Н. Новгород 2022г.

В рамках данного исследования проведен анализ статистической информации и данных, полученных по результатам экспертного опроса для территории России по ценам предложений земельных участков, собранных на протяжении 2021 года. Количество объявлений, которые были использованы во время анализа после исключения всех малоинформативных или нестандартных объявлений более 300 тыс. объектов.

На рынке недостаточно однородных объектов, позволяющих корректно установить влияние ценообразующих факторов на стоимость объекта, и сопоставили их с данными «Справочника оценщика недвижимости – 2022 г.» «Земельные участки». Под редакцией Л. Лейфера, Н. Новгород 2022г.

По нашему мнению, объективная экономическая основа формирования стоимости и влияние факторов на цену объекта позволяет воспользоваться опытом сообщества оценщиков России и использовать сведения справочника для проведения расчетов рыночной стоимости объектов.