Загрузка...
АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ
Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки
Социально – экономическое положение России
Основные социально-экономические показатели Российской Федерации в 2024г.
Объем ВВП
В соответствии с 1-й оценкой Росстата, рост ВВП по итогам 2024 года составил +4,1% г/г, что на уровне уточнённой оценки за 2023 года1 (3-я оценка +4,1% г/г). Номинал ВВП за 2024 год составил 200,0 трлн руб., увеличившись практически в два раза за 4 года несмотря на ковидные ограничения и санкции. Ранее такой результат был достигнут за 10 лет.
По оценке Минэкономразвития России, в декабре 2024 года рост ВВП составил +4,5% г/г после +3,6% г/г месяцем ранее. С исключением сезонного фактора рост на +0,9% м/м SA после +0,0% м/м SA в ноябре.
Динамика ВВП
Промышленное производство
Индекс промышленного производства по итогам 2024 года вырос на +4,6% г/г, что выше показателя 2023 года (+4,3% г/г2).
При этом в декабре 2024 года наблюдалось значительное ускорение темпов роста выпуска промышленной продукции – до +8,2% г/г после +3,5% г/г в ноябре. К уровню двухлетней давности – до +12,3% в декабре после +9,0% в ноябре. С исключением сезонности в декабре промышленность выросла на +1,8% м/м SA после +0,5% м/м SA в ноябре.
Обрабатывающие производство
Обрабатывающие производства в 2024 году были основным источником промышленного роста. Их выпуск увеличился на +8,5% г/г, несмотря на высокую базу 2023 года, когда выпуск увеличился на +8,7% г/г1. Тем самым совокупный рост за 2 года достиг почти +18%.
В декабре обрабатывающий сектор показал рекордный в течение года рост на +14,0% г/г после +7,1% г/г в ноябре. К уровню двухлетней давности также отмечается ускорение темпов роста до +21,4% после +17,8% месяцем ранее. С устранением сезонности в декабре рост выпуска составил +2,1% м/м SA после +0,8% м/м SA в ноябре.
Строительство
Рост объёма строительных работ по итогам 2024 года составил +2,1% г/г после роста на +9,0% г/г в 2023 году.
В декабре в годовом выражении уровень прошлого года превышен на +7,5% г/г после +0,5% г/г в ноябре. К уровню двухлетней давности ускорение темпов роста до +14,4% после +3,6% в ноябре.
В декабре 2024 г. возведено 3,1 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 13,8 тыс. жилых домов. Всего построено 245,1 тыс. новых квартир.
В 2024 г. возведено 14,2 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 461,3 тыс. жилых домов. Всего построено 1358,9 тыс. новых квартир.
Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 62,3 млн кв. метров, или 57,8% от общего объема жилья, введенного в 2024 году.
Торговля
Оборот розничной торговли в 2024 году продемонстрировал прирост на +7,2% г/г после +8,0% г/г в 2023 году. В декабре рост оборота составил +5,2% г/г в реальном выражении после +6,0% г/г в ноябре. К уровню двухлетней давности – +16,5% после +17,2% месяцем ранее. С учётом сезонности -0,4% м/м SA.
Оборот оптовой торговли в 2024 г. составил 157 237,5 млрд рублей, или 106,8% (в сопоставимых ценах) к 2023 году. На долю субъектов малого предпринимательства приходилось 26,9% оборота оптовой торговли.
Доходы
Уровень безработицы по итогам 2024 года составлял в среднем 2,5% от рабочей силы. В декабре уровень безработицы, как и в предыдущие 2 месяца, оставался на историческом минимуме в 2,3% от рабочей силы.
Темпы роста заработной платы в ноябре (по последним оперативным данным) немного выросли. В номинальном выражении рост составил +16,8% г/г после +16,4% г/г месяцем ранее, в реальном выражении – +7,3% г/г после +7,2% г/г, а её размер составил 86 399 рублей.
По итогам 11 месяцев 2024 года рост номинальной заработной платы составил +17,8% г/г, реальной заработной платы – +8,7% г/г, а её размер 84 241 рубль.
Рост реальных денежных доходов по итогам 2024 года составил +8,4% г/г, ускорившись относительно 2023 года (+6,5% г/г) и достигнув наибольших значений с 2008 года. В 4 квартале 2024 года реальные доходы выросли на +8,6% г/г после +12,5% г/г1 в предыдущем квартале. Реальные располагаемые доходы по итогам 2024 года выросли на +7,3% г/г (+6,1% г/г в 2023 году), а в 4 квартале на +4,1% г/г после +10,9% г/г кварталом ранее.
Источник: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/osn-12-2024.pdf; https://www.economy.gov.ru/material/file/195754c7897bff1c50dc164890f91407/o_tekushchey_situacii_v_rossiyskoy_ekonomike_itogi_2024_goda.pdf
Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект
Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130) недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:
- рынок жилья;
- рынок коммерческой недвижимости;
- рынок земельных участков.
В соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости все объекты недвижимости можно отнести к какому-либо сегменту рынка. Ниже приведена типовая сегментация объектов недвижимости:
- Рынок земельных участков;
- под дачное и садово-огородное использование;
- под жилую застройку;
- коммерческого и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны идр.;
- сельскохозяйственного назначения.
Рынок жилья - жилые здания и помещения:
- многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах ит.п.;
- индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа – домовладения и дома нового типа – коттеджи, таунхаусы.
Коммерческая и промышленная недвижимость:
- офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
- объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
- заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения
- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;
- паркинги, гаражи;
- склады, складские помещения;
Недвижимость социально-культурного назначения:
- здания правительственных и административных учреждений;
- культурно-оздоровительные, образовательные, объекты физической культуры и спорта;
- религиозные объекты.
На основании вышесказанного оцениваемый объект относится к земельным участкам и может позиционироваться в данном сегменте рынка.
Анализ рынка земельных участков в России
За последний год цена сотки земельного участка в среднем по стране увеличилась на 25%, до 243 тыс. рублей. Рост зафиксирован во всех регионах, кроме Ингушетии, Камчатского края, Сахалинской области и Карачаево-Черкесии. Самые высокие темпы роста отмечены в Калмыкии (в 2,5 раза), на Алтае (в 2 раза), в Тюменской области (+80%), Тыве (+74%) и Свердловской области (+71%). В Московской области сотка за год стала дороже на 28%, в Ленинградской — на 27%.
За последний год участки в РФ подорожали сильнее, чем загородные дома, — +25% против +9%. Опережающий рост стоимости земель был зафиксирован в большинстве регионов РФ (60). Особенно сильный разрыв — в Калмыкии, Мурманской области и на Алтае (в первых двух регионах дома за год стали чуть дешевле). Стоимость участков ощутимо ниже стоимости дома (в среднем по РФ — более чем в пять раз), поэтому есть больше возможностей для увеличения их цены.
Самая высокая стоимость участков летом 2024 года, помимо Москвы и Санкт-Петербурга (около 1100 тыс. рублей за сотку), зафиксирована в Дагестане (810 тыс. рублей), Краснодарском крае (684 тыс. рублей), Севастополе (605 тыс. рублей), ЯНАО (540 тыс. рублей), Ставропольском крае (467 тыс. рублей) — то есть в южных регионах с благоприятным климатом и северных регионах с «дорогой» жизнью.
Наиболее дешевые участки — в Курганской, Новгородской, Псковской, Кировской, Смоленской, Липецкой и Орловской областях, Еврейской АО. Там средняя стоимость сотки составляет менее 50 тыс. рублей.
Средняя площадь земельного участка в РФ в продаже в июле 2024 года составляет 12,7 сотки. До конца лета 2021 года показатель увеличивался, достигнув в августе отметки в 13 соток. Затем в течение года фиксировалось снижение до 12,6 сотки в июле 2022 года, которое вновь сменилось ростом, продолжавшимся до октября 2023 года: тогда показатель вновь достиг 13 соток. С ноября прошлого года средняя площадь планомерно снижается, сейчас она на уровне лета 2022 года.
На загородном рынке РФ в продаже находится около 208 тыс. земельных участков. Предложение между регионами распределено крайне неравномерно: половина всех объектов находится в 10 регионах, причем особенно выделяется Московская область, где сосредоточено сразу 17% всех лотов.
В лидерах по объему предложения идут Московская и Ленинградская области, южные регионы с большой численностью населения (Краснодарский край, Ростовская область, Крым), регионы с миллионными агломерациями (Татарстан, Свердловская область, Нижегородская область, Башкортостан, Тюменская область), а также регионы — соседи Московской области (Калужская, Тульская, Тверская, Владимирская области), загородный рынок которых с 2023 года развивается быстрыми темпами — спрос сюда сместился из Московского региона, где существенно выросли цены.
Источник информации: https://krasnoyarsk.cian.ru/stati-zemelnye-uchastki-podorozhali-za-god-na-chetvert-336033/
Средняя цена участков под ИЖС в регионах России в 2024 году
| Регион |
Средняя цена в период 31.12.2022 - 01.01.2024, рублей |
Средняя цена в период 01.01.2024 - 01.01.2025, рублей |
Изменение цены за год |
| Адыгея | 3314.84 р. за кв.м (13883 шт.) | 4242.58 р. за кв.м (13720 шт.) | 27.99% |
| Алтайский край | 1407.55 р. за кв.м (12252 шт.) | 2296.85 р. за кв.м (12676 шт.) | 63.18% |
| Амурская область | 1805.87 р. за кв.м (5007 шт.) | 2758.62 р. за кв.м (5113 шт.) | 52.76% |
| Архангельская область | 725.28 р. за кв.м (3738 шт.) | 866.66 р. за кв.м (2973 шт.) | 19.49% |
| Астраханская область | 1347.17 р. за кв.м (10228 шт.) | 1744.56 р. за кв.м (9157 шт.) | 29.5% |
| Башкортостан | 1442.13 р. за кв.м (23714 шт.) | 1927.94 р. за кв.м (23122 шт.) | 33.69% |
| Белгородская область | 826.72 р. за кв.м (12196 шт.) | 1064.53 р. за кв.м (10791 шт.) | 28.77% |
| Брянская область | 855.5 р. за кв.м (9203 шт.) | 1052.03 р. за кв.м (7966 шт.) | 22.97% |
| Бурятия | 770.97 р. за кв.м (8716 шт.) | 1190.01 р. за кв.м (9289 шт.) | 54.35% |
| Владимирская область | 835.98 р. за кв.м (23670 шт.) | 1103.36 р. за кв.м (19093 шт.) | 31.98% |
| Волгоградская область | 1183.69 р. за кв.м (10220 шт.) | 1624.76 р. за кв.м (9018 шт.) | 37.26% |
| Вологодская область | 790.55 р. за кв.м (9791 шт.) | 856.79 р. за кв.м (9429 шт.) | 8.38% |
| Воронежская область | 1700.02 р. за кв.м (26776 шт.) | 2458.86 р. за кв.м (20386 шт.) | 44.64% |
| Дагестан | 6255.38 р. за кв.м (25762 шт.) | 8313.57 р. за кв.м (24554 шт.) | 32.9% |
| Еврейская АО | 341.84 р. за кв.м (679 шт.) | 502.64 р. за кв.м (672 шт.) | 47.04% |
| Забайкальский край | 756.28 р. за кв.м (4042 шт.) | 1090.72 р. за кв.м (4409 шт.) | 44.22% |
| Ивановская область | 969.05 р. за кв.м (7266 шт.) | 1363 р. за кв.м (6407 шт.) | 40.65% |
| Ингушетия | 1855.54 р. за кв.м (1713 шт.) | 2704.12 р. за кв.м (1382 шт.) | 45.73% |
| Иркутская область | 1786.4 р. за кв.м (17470 шт.) | 2648.1 р. за кв.м (15273 шт.) | 48.24% |
| Кабардино-Балкария | 2992.74 р. за кв.м (8958 шт.) | 4222.67 р. за кв.м (7689 шт.) | 41.1% |
| Калининградская область | 2513.93 р. за кв.м (21733 шт.) | 3049.13 р. за кв.м (19391 шт.) | 21.29% |
| Калмыкия | 1249.63 р. за кв.м (1405 шт.) | 1999.74 р. за кв.м (1525 шт.) | 60.03% |
| Калужская область | 1019.09 р. за кв.м (29237 шт.) | 1483.5 р. за кв.м (26252 шт.) | 45.57% |
| Камчатский край | 1557.13 р. за кв.м (1203 шт.) | 2092.45 р. за кв.м (1477 шт.) | 34.38% |
| Карачаево-Черкесия | 2760.99 р. за кв.м (5813 шт.) | 3157.87 р. за кв.м (4921 шт.) | 14.37% |
| Карелия | 1699.07 р. за кв.м (5874 шт.) | 2235.36 р. за кв.м (5292 шт.) | 31.56% |
| Кемеровская область | 796.41 р. за кв.м (9357 шт.) | 1370.7 р. за кв.м (8897 шт.) | 72.11% |
| Кировская область | 527.27 р. за кв.м (7921 шт.) | 1064.64 р. за кв.м (7176 шт.) | 101.92% |
| Коми | 835.21 р. за кв.м (4558 шт.) | 1024.61 р. за кв.м (4002 шт.) | 22.68% |
| Костромская область | 1088.87 р. за кв.м (6954 шт.) | 1476.08 р. за кв.м (6396 шт.) | 35.56% |
| Краснодарский край | 6918.94 р. за кв.м (127970 шт.) | 8344.38 р. за кв.м (113175 шт.) | 20.6% |
| Красноярский край | 1031.16 р. за кв.м (18339 шт.) | 1098.91 р. за кв.м (15001 шт.) | 6.57% |
| Крым | 4742.42 р. за кв.м (66094 шт.) | 5013.73 р. за кв.м (69271 шт.) | 5.72% |
| Курганская область | 399 р. за кв.м (6098 шт.) | 442.52 р. за кв.м (4794 шт.) | 10.91% |
| Курская область | 808.74 р. за кв.м (8708 шт.) | 1184.96 р. за кв.м (7126 шт.) | 46.52% |
| Ленинградская область | 2780.48 р. за кв.м (68754 шт.) | 3684.85 р. за кв.м (56725 шт.) | 32.53% |
| Липецкая область | 671.02 р. за кв.м (12098 шт.) | 909.43 р. за кв.м (9196 шт.) | 35.53% |
| Магаданская область | 950.47 р. за кв.м (283 шт.) | 1751.02 р. за кв.м (239 шт.) | 84.23% |
| Марий Эл | 1010.37 р. за кв.м (4304 шт.) | 1210.87 р. за кв.м (4260 шт.) | 19.84% |
| Мордовия | 631.95 р. за кв.м (5493 шт.) | 683.12 р. за кв.м (4453 шт.) | 8.1% |
| Москва | 16548.34 р. за кв.м (11441 шт.) | 15731.01 р. за кв.м (11046 шт.) | -4.94% |
| Московская область | 7811.51 р. за кв.м (236079 шт.) | 8513.85 р. за кв.м (204262 шт.) | 8.99% |
| Мурманская область | 1085.66 р. за кв.м (823 шт.) | 1377.23 р. за кв.м (854 шт.) | 26.86% |
| Нижегородская область | 1393.17 р. за кв.м (24623 шт.) | 1968.15 р. за кв.м (20481 шт.) | 41.27% |
| Новгородская область | 552.15 р. за кв.м (12642 шт.) | 821.53 р. за кв.м (10550 шт.) | 48.79% |
| Новосибирская область | 1713.98 р. за кв.м (21600 шт.) | 2668.43 р. за кв.м (19214 шт.) | 55.69% |
| Омская область | 1071.28 р. за кв.м (9143 шт.) | 1393.52 р. за кв.м (8076 шт.) | 30.08% |
| Оренбургская область | 1476.01 р. за кв.м (5816 шт.) | 1891.44 р. за кв.м (5418 шт.) | 28.15% |
| Орловская область | 545.49 р. за кв.м (6284 шт.) | 676.42 р. за кв.м (4841 шт.) | 24% |
| Пензенская область | 1115.48 р. за кв.м (7114 шт.) | 1501.47 р. за кв.м (6822 шт.) | 34.6% |
| Пермский край | 791.08 р. за кв.м (24122 шт.) | 1161.95 р. за кв.м (20350 шт.) | 46.88% |
| Приморский край | 2549.59 р. за кв.м (2918 шт.) | 2730.15 р. за кв.м (4786 шт.) | 7.08% |
| Псковская область | 774.67 р. за кв.м (7837 шт.) | 784.01 р. за кв.м (6543 шт.) | 1.21% |
| Республика Алтай | 3247.62 р. за кв.м (9444 шт.) | 4572.83 р. за кв.м (10360 шт.) | 40.81% |
| Ростовская область | 3941.9 р. за кв.м (30710 шт.) | 5073 р. за кв.м (37374 шт.) | 28.69% |
| Рязанская область | 802.55 р. за кв.м (11350 шт.) | 1405.68 р. за кв.м (10196 шт.) | 75.15% |
| Самарская область | 1447.75 р. за кв.м (26109 шт.) | 2069.47 р. за кв.м (20278 шт.) | 42.94% |
| Санкт-Петербург | 7009.04 р. за кв.м (9568 шт.) | 9579.63 р. за кв.м (7377 шт.) | 36.68% |
| Саратовская область | 1499.56 р. за кв.м (9272 шт.) | 2023.49 р. за кв.м (8910 шт.) | 34.94% |
| Саха (Якутия) | 2503.58 р. за кв.м (3989 шт.) | 3318.27 р. за кв.м (5316 шт.) | 32.54% |
| Сахалинская область | 2140.05 р. за кв.м (2375 шт.) | 2251.04 р. за кв.м (1798 шт.) | 5.19% |
| Свердловская область | 1064.59 р. за кв.м (32451 шт.) | 2005.47 р. за кв.м (28117 шт.) | 88.38% |
| Севастополь | 5917.54 р. за кв.м (10812 шт.) | 6939.72 р. за кв.м (10938 шт.) | 17.27% |
| Северная Осетия | 2507.64 р. за кв.м (8052 шт.) | 4005.16 р. за кв.м (7055 шт.) | 59.72% |
| Смоленская область | 517.94 р. за кв.м (11070 шт.) | 708.46 р. за кв.м (8591 шт.) | 36.79% |
| Ставропольский край | 3513.46 р. за кв.м (18734 шт.) | 5558.27 р. за кв.м (17567 шт.) | 58.2% |
| Тамбовская область | 1183.55 р. за кв.м (7676 шт.) | 1551.42 р. за кв.м (7350 шт.) | 31.08% |
| Татарстан | 2771.9 р. за кв.м (45454 шт.) | 3788.8 р. за кв.м (41080 шт.) | 36.69% |
| Тверская область | 2623.6 р. за кв.м (25024 шт.) | 2969.58 р. за кв.м (19943 шт.) | 13.19% |
| Томская область | 1646.34 р. за кв.м (5579 шт.) | 1737.15 р. за кв.м (5461 шт.) | 5.52% |
| Тульская область | 866.3 р. за кв.м (23401 шт.) | 1108.89 р. за кв.м (22120 шт.) | 28% |
| Тыва | 2094.19 р. за кв.м (1660 шт.) | 2548.02 р. за кв.м (2727 шт.) | 21.67% |
| Тюменская область | 1924.05 р. за кв.м (55222 шт.) | 2593.46 р. за кв.м (59506 шт.) | 34.79% |
| Удмуртия | 937.16 р. за кв.м (13203 шт.) | 1451.08 р. за кв.м (9751 шт.) | 54.84% |
| Ульяновская область | 1455.01 р. за кв.м (6814 шт.) | 1960.28 р. за кв.м (6535 шт.) | 34.73% |
| Хабаровский край | 1319.2 р. за кв.м (5897 шт.) | 1439.98 р. за кв.м (6509 шт.) | 9.16% |
| Хакасия | 628.98 р. за кв.м (7207 шт.) | 998.93 р. за кв.м (7505 шт.) | 58.82% |
| Ханты-Мансийский АО | 1695.83 р. за кв.м (7103 шт.) | 2206.26 р. за кв.м (6172 шт.) | 30.1% |
| Челябинская область | 1078.43 р. за кв.м (23112 шт.) | 1734.43 р. за кв.м (20704 шт.) | 60.83% |
| Чеченская Республика | 3252.16 р. за кв.м (12558 шт.) | 3751.06 р. за кв.м (10487 шт.) | 15.34% |
| Чувашия | 1561.85 р. за кв.м (7544 шт.) | 2131.74 р. за кв.м (6675 шт.) | 36.49% |
| Ямало-Ненецкий АО | 4715 р. за кв.м (829 шт.) | 6286.7 р. за кв.м (884 шт.) | 33.33% |
| Ярославская область | 915.19 р. за кв.м (20400 шт.) | 1174.9 р. за кв.м (17228 шт.) | 28.38% |
Наибольший рост цен участков под ИЖС зафиксирован в - Кировская область (+ 101.92%), Свердловская область (+ 88.38%), Магаданская область (+ 84.23%) и Рязанская область (+ 72.11%).
При этом, в других регионах цены на землю снизились по сравнению с прошлым годом, это - Москва (-4.94%), Псковская область (1.21%), Сахалинская область (5.19%).
Источник информации: архив Оценщика
Анализ рынка земельных участков в Регионе
В регионе за 2024г. на вторичном рынке представлено большое количество предложений по продажам земельных участков.
Исходя из анализа, максимальное количество предложений по продаже земельных участков приходится на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
В основном предлагаются к продаже земельные участки площадью от 417 кв.м. до 1 200 кв.м. Крупные земельные участки свыше 3000 кв.м. продаются от вдали от центров населенных пунктов. Как правильно, пустые без строений, не обеспеченные коммуникациями.
Максимальное количество предложений находится в диапазоне до 125 руб./кв.м. до 240 руб./кв.м. Самые дорогие предлагаемые к продаже объекты находятся в крупных населенных пунктов и в близи от них. Самые дешевые находятся в небольших населенных пунктах (деревни, села и. т.п.) вдали от федеральных трасс.
На данном графике видна зависимость удельной цены от площади. Чем больше площадь, тем дешевле продается объект.
| Регион | Количество предложений за 2024 г. |
Средняя цена за кв. м. в период 01.01.2024 - 01.01.2025, р. за кв.м |
| Самара | 3466 шт. | 5886.72 |
| Тольятти | 1797 шт. | 2599.04 |
| Подстепки | 719 шт. | 1992.16 |
| Красноярский район | 716 шт. | 1757.9 |
| Волжский район | 854 шт. | 1704.92 |
| Новокуйбышевск | 530 шт. | 1627.49 |
| Сызрань | 711 шт. | 1513.75 |
| Ставропольский район | 686 шт. | 1511.64 |
| Кинель | 985 шт. | 1436.97 |
| Новосемейкино | 318 шт. | 1029.95 |
| Дубовый Умет | 487 шт. | 932.45 |
| Жигулевск | 287 шт. | 917.71 |
| Усть-Кинельский | 307 шт. | 914.35 |
| Мирный | 447 шт. | 857.13 |
| Чапаевск | 435 шт. | 842.91 |
| Отрадный | 336 шт. | 745.98 |
| Безенчук | 426 шт. | 663.15 |
| Красный Яр | 945 шт. | 623.98 |
| Хрящевка | 311 шт. | 609.44 |
| Новый Буян | 268 шт. | 599.98 |
| Спиридоновка | 351 шт. | 404.71 |
На графике представлены средние цены в различных локациях (Области, города, районы и прочие нас. пункты). Самые дорогие представлены в городах с высокой плотностью населения. Показаны лишь те локации, где есть достаточное количество предложений о продажах земельных участков под ИЖС.
Источник информации: архив Оценщика
Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены объектов недвижимости
Информация о спросе.
Наличие достаточного количества предложений на рынке в сегменте жилой недвижимости предоставляет инвестору возможность самостоятельно подобрать объект для приобретения или под аренду. Имеющееся в средствах массовой информации незначительное количество объявлений о спросе земельных участках под ИЖС в большинстве случаев представляют собой сбор информации риэлтерскими компаниями и привлечение потенциальных продавцов недвижимости.
Таким образом, маркетинговая подоплека информации о требуемых объектах не позволяет с уверенностью говорить о настоящем покупательском спросе и тем более проводить его анализ.
Информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов
Можно выделить ряд основных факторов, влияющих на ценообразование земельных участков под ИЖС:
| Фактор | Значение |
| Местоположение (близость к областному центру) |
|
| Местоположение (в пределах города) |
|
| Численность населённого пункта | Выражено в числовом значение |
| Средняя заработная плата в населённое пункте | Выражено в числовом значение |
| Расстояние до областного центра | Выражено в числовом значение |
| Удаленность от остановок общественного транспорта |
|
| Близость к объектам повышающим стоимость (водоем, лес, и т.д.) |
|
| Близость к объектам понижающим стоимость (магистраль, ж/д, аэропорт, ЛЭП) |
|
| Размеры (фактор масштаба) | Выражено в числовом значение |
| Качество подъездных дорог |
|
| Обеспеченность коммуникациями |
|
Степень влияния ценообразующих факторов на цену объекта отражена в исследованиях, приведенных в издании «Справочнике оценщика недвижимости-2022. «Земельные участки». Под редакцией Л. Лейфера, Н. Новгород 2022г.
В рамках данного исследования проведен анализ статистической информации и данных, полученных по результатам экспертного опроса для территории России по ценам предложений земельных участков, собранных на протяжении 2021 года. Количество объявлений, которые были использованы во время анализа после исключения всех малоинформативных или нестандартных объявлений более 300 тыс. объектов.
На рынке недостаточно однородных объектов, позволяющих корректно установить влияние ценообразующих факторов на стоимость объекта, и сопоставили их с данными «Справочника оценщика недвижимости – 2022 г.» «Земельные участки». Под редакцией Л. Лейфера, Н. Новгород 2022г.
По нашему мнению, объективная экономическая основа формирования стоимости и влияние факторов на цену объекта позволяет воспользоваться опытом сообщества оценщиков России и использовать сведения справочника для проведения расчетов рыночной стоимости объектов.